Финансы и карьера • 12.06.2026
Стоит ли инвестировать в недвижимость на стадии котлована: риски
Накопил сумму денег и планирую вложить её в покупку апартаментов или коммерческой площади на первом этаже в строящемся ЖК на стадии котлована. Менеджеры отдела продаж застройщика обещают колоссальную прибыль — около сорока процентов годовых после сдачи дома в эксплуатацию за счет роста стоимости квадратного метра. Риелторы уверяют, что счета эскроу полностью защищают от любых потерь. Подскажите, стоит ли инвестировать в недвижимость на стадии котлована на самом деле, какие тут есть реальные скрытые риски, ловушки и налоги при перепродаже?
Ответы (5)
Артур Девелопмент
Эпоха легких денег на котловане безвозвратно ушла вместе с повсеместным введением проектного финансирования и счетов эскроу. Теперь застройщики изначально закладывают всю будущую прибыль от роста стоимости объекта в стартовую цену квадратного метра на этапе забивки свай. То есть ты покупаешь объект по цене, которая уже близка к финальной рыночной. Да, счета эскроу защищают твои деньги от банкротства строительной компании — если дом не сдадут, банк просто вернет тебе твой первоначальный взнос. Но инфляция за эти три года стройки сожрет до половины покупательской способности твоих денег, и ты останешься в жестком минусе. Помимо этого, частный инвестор сталкивается со следующим списком скрытых ловушек:
1. Бесконечные переносы сроков сдачи. Застройщик может легально сдвигать сроки ввода ЖК в эксплуатацию на полгода-год по проектной документации. Всё это время твои миллионы лежат мертвым грузом в банке, не принося никакого дохода.
2. Налог на перепродажу по переуступке (ДДУ). Если ты решишь выйти из проекта до сдачи дома и продать права по договору долевого участия, тебе придется заплатить полные 13% НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи.
3. Проблема ликвидности при выходе. Когда дом сдается, на рынок одновременно вываливаются сотни аналогичных квартир и студий от таких же инвесторов-перекупщиков. Начинается жесткий демпинг цен, и быстро продать объект без огромной скидки становится невозможно.
Инвестиции в котлован сегодня выгодны только в уникальных премиальных локациях, где есть реальный дефицит земли. В обычных спальных районах это малоприбыльная и рискованная затея.
Макс Бывалый Риелтор
Братва, я сам кручусь в недвижимости лет семь, и скажу честно: не слушайте вы эти сказки менеджеров в красивых костюмах. Их задача — впарить объём и получить свой процент от застройщика прямо сейчас. Не вздумайте брать под котлован инвестиционную ипотеку по нынешним заоблачным ставкам, надеясь, что аренда потом всё перекроет. Платеж по коммерческому кредиту сожрет всю вашу потенциальную прибыль в первые же месяцы, а ремонт в новостройке после сдачи ключей вытянет еще пару миллионов рублей, о которых новички вообще забывают при расчетах. Хотите заработать на недвижимости? Ищите убитые квартиры на вторичке под капремонт в центре города, делайте быстрый флиппинг (качественный недорогой ремонт за два месяца) и продавайте. Это оборачивает деньги в разы быстрее, и рисков заморозки стройки тут нет никаких.
Ольга Финконтроль
Обратите внимание на юридический статус объекта. Если вы покупаете не жилую квартиру, а коммерческое помещение или апартаменты, помните, что налог на имущество и тарифы ЖКХ там будут в разы выше, чем для обычного жилья. Плюс для коммерческих площадей не действуют никакие государственные льготные ипотечные программы, а перепродать такой специфический актив физлицу без потери дисконта крайне затруднительно.
Павел Инвестор
Перед подписанием ДДУ обязательно проверьте историю самого застройщика на портале Наш дом рф. Посмотрите, сколько объектов они сдали вовремя, нет ли у них долгостроев и судебных разбирательств с подрядчиками. Надежность девелопера на падающем рынке недвижимости — это главный залог сохранности вашего личного капитала.
Анна Финансы Про
Если цель — спасти деньги от инфляции с минимальным риском, распределите капитал между надежными облигациями федерального займа (ОФЗ) и краткосрочными банковскими вкладами. Это даст стабильный прогнозируемый доход без необходимости замораживать миллионы в бетоне на долгие годы.